الصفقات العقارية تواصل التراجع .. و7 عوامل تزيد من انخفاضات الأسعار

واصل أداء السوق العقارية المحلية "سكني، تجاري" تراجعه الأسبوعي، مسجلة انخفاضا في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 10.1 في المائة، لتستقر عند 5.0 مليار ريال، مقارنة بمستواها الأسبوعي الأسبق 5.6 مليار ريال، ولحق إجمالي عدد الصفقات مسار الانخفاض الأسبوعي بنسبة 3.8 في المائة، لتستقر عند 5570 صفقة عقارية، وانخفض كذلك إجمالي عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 5.2 في المائة، ليستقر عند 5792 عقارا مبيعا، أما بالنسبة إلى مساحات الصفقات العقارية فقد سجلت انخفاضا قياسيا خلال الأسبوع، وصلت نسبته إلى 59.3 في المائة، منخفضة من نحو 46.4 مليون متر مربع بنهاية الأسبوع الأسبق إلى نحو 18.9 مليون متر مربع.

وبالنظر إلى أداء السوق العقارية "سكني، تجاري" منذ مطلع العام المالي الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي، فقد انخفض إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 22.0 في المائة، لتستقر عند 226.6 مليار ريال، مقارنة بنحو 290.6 مليار ريال لنفس الفترة من العام الماضي. وانخفض كذلك عدد صفقات السوق لنفس الفترة بنسبة 13.1 في المائة، لتستقر عند نحو 178 ألف صفقة عقارية، مقارنة بأكثر من 204.7 ألف صفقة عقارية للعام الماضي، وانخفض كذلك عدد العقارات المبيعة لنفس الفترة بنسبة 13.0 في المائة، لتستقر عند 191.0 ألف عقار مبيع، مقارنة بنحو 219.7 ألف عقار مبيع من العام الماضي، وأخيرا انخفضت مساحات الصفقات العقارية في السوق خلال نفس الفترة بنسبة قياسية بلغت 44.9 في المائة، لتستقر عند 1.4 مليار متر مربع، مقارنة بأكثر من 2.6 مليار متر مربع للعام الماضي!

أبرز العوامل المؤثرة في أداء السوق العقارية

تخضع كل من السوق العقارية المحلية والسوق المالية في الوقت الراهن، وغيرها من بقية نشاطات الاقتصاد الوطني بطبيعة الحال، لعدد من العوامل المختلفة تماما عما عهدته طوال الأعوام الماضية الأخيرة، تتمثل تلك العوامل المؤثرة فيما يلي من عوامل:

العامل الأول: تواجه نشاطات الاقتصاد بما فيها السوق العقارية بدء السيولة المحلية في التراجع، حيث سجلتْ بنهاية تموز (يوليو) الماضي تراجعا شهريا 0.3 في المائة، وسجلت أدنى معدل نمو سنوي منذ 2010، وثاني أدنى معدل نمو سنوي في السيولة منذ 2003 لم يتجاوز 8.7 في المائة، ويتوقع مع استمرار التطورات الراهنة والمحتملة بدرجة كبيرة حتى نهاية العام، أن يزداد تقلص نمو السيولة لمستويات أدنى من تلك النسب.

العامل الثاني: مقابل شح السيولة محليا، وارتفاع درجات المخاطرة مقابل عدم وضوح رؤية مستقبل قطاع الأعمال والاقتصاد محليا وخارجيا، وتزامنا مع احتمالات بدء الاحتياطي الفيدرالي رفع سعر الفائدة على الدولار الأمريكي، فلا شك أن الفائدة على الريال السعودي ستلحق بهذا الاتجاه، وهو ما بدأ الحدوث فعليا بعد رفع سعر الفائدة بين المصارف لثلاثة أشهر SIBOR أخيرا، الذي يعني ارتفاع تكلفة التمويل "تكلفة رأس المال"، ومع عودته إلى الارتفاع بمعدلات أكبر من مستوياته الأدنى تاريخيا الراهنة، سيسهم كل ذلك في تجفيف مستويات السيولة المحلية بصورة متئدة خلال الفترة المقبلة، ويخفض بدوره من مضاعف خلق النقود في الاقتصاد.

العامل الثالث: بدء المالية الحكومية في إصدار سندات التنمية محليا، لتمويل عجز الميزانية الحكومية الذي قد يصل إلى نحو 15 %من إجمالي الناتج المحلي وفقا لتقديرات صندوق النقد الدولي، الذي من شأنه أيضا أن يُعيد الحكومة إلى مزاحمة القطاع الخاص على السيولة المحلية، التي قد تكون في الوقت الراهن متوافرة بصورة كبيرة، إلا أنها مع استمرار تراجع أسعار النفط وتقلص دخله على الميزانية العامة والاقتصاد الوطني بدرجة ثانية خلال الفترة المقبلة 2015 ـــ 2016، فسيظهر أثر تلك المزاحمة بصورة أكبر في أداء الاقتصاد عموما، والسيولة المحلية تحديدا، هذا عدا تأثيره الكبير في تقليص حجم الإنفاق الحكومي الرأسمالي "الإنفاق على المشاريع".

العامل الرابع: استمرار تراجع أسعار النفط، التي أفقدت من متوسط سعره لعام 2015 حتى تاريخه أكثر من 44 في المائة مقارنة بمتوسط 2014، وهو اليوم يقف عند رقم مقارب لمتوسط أسعاره خلال عام 2005، ولا شك أن استمرار انخفاض أسعار النفط سيترك خلفه آثارا ثقيلة الوزن في أداء الاقتصاد الوطني، شاملا بضغوطه كافة نشاطات الاقتصاد، ولن تستثنى منها بطبيعة الحال السوق العقارية، بل قد تكون من أكثر الأسواق عرضة لتلك الضغوط قياسا على التضخم السعري الكبير جدا في أسعار أصولها، وهو الذي لن تبدو مؤشراته في التأكد والبروز بصورة أكثر وضوحا إذا ما استمرت الأوضاع الراهنة إلا بعد ما لا يقل عن ستة أشهر مقبلة، ذلك على الرغم من نسب التراجع في الأسعار التي بدأت السوق تسجلها منذ مطلع الربع الثاني من العام الجاري، إلا أنها مقارنة بنسب الارتفاع التي حازتها خلال الفترة 2006 ــ 2014 تكاد تلك التراجعات لا تذكر، والمنتظر أن تنعكس تلك الانخفاضات بصورة أكبر على الأسعار المتضخمة، وبالدرجة الثانية على تكلفة الإيجارات التي ارتفعت بدورها خلال الفترة الماضية بنسب قياسية.

العامل الخامس: استمرار مؤسسة النقد العربي السعودي في التطبيق الوقائي لحماية القطاع التمويلي من التورط في الفوضى التي تغلف السوق العقارية، وعدم ارتخائها أمام أي مطالب بخفض نسبة المقدم المالي لشراء العقارات، الذي لا يقل عن 30 في المائة من إجمالي قيمة العقار حسب تقييمه، الذي سيكفل حماية أكبر للقطاع التمويلي من الانخفاض المتوقع على أسعار الأراضي والعقارات، الذي بدأ فعليا على أرض الواقع منذ مطلع الربع الثاني من هذا العام، ويتوقع أن يزداد التصحيح والانخفاض في الأسعار المتضخمة لأصول العقار، وكما أظهرته بيانات مؤسسة النقد أن الارتباط بين القطاعين المالي والعقاري لا يتجاوز في أسوأ الحالات نسبة 7 في المائة من إجمالي حجم التمويل المصرفي للقطاع الخاص، وهي نسبة يمكن للمصارف ومؤسسات التمويل التحوط تجاهها مقارنة بالانخفاض الحاصل الآن على أسعار الأصول العقارية، لهذا لا بد من قيام مؤسسة النقد باتخاذ أعلى درجات الحيطة والحذر، وعدم الاستجابة لأي نداءات من صفوف تجار العقار مهما كانت حججهم، التي لا شك أنها لا تأخذ في عين الاعتبار سوى المحافظة على مصالحهم الضيقة جدا، حتى إن كانت على حساب الاستقرار الاقتصادي والمالي للبلاد والعباد. العامل السادس: نتيجة للعوامل السالفة الذكر؛ وتحديدا تقلص الإنفاق الحكومي الرأسمالي، وتتابع انتهاء إنجاز كثير من المشاريع الحكومية السابقة، وتقلص توسع القطاع الخاص مقابل تقلص حجم التمويل، كل هذا سيؤدي إلى تقلص حجم السكان غير السعوديين، الذي بدوره سيسهم في زيادة أعداد المساكن الشاغرة، وبالنظر إلى زيادة شواغر الإسكان حتى تاريخه المقدرة بنحو مليون وحدة سكنية خالية، خاصة في المدن الرئيسة، فهذا سيضيف ضغوطا أكبر على أسعار الأراضي والعقارات، وكذلك على تكلفة الإيجارات السنوية سواء للمساكن أو المحال التجارية، ويعني بدوره أيضا عدم الحاجة إلى مزيد من الإنفاق على التشييد والبناء خلال الفترة القصيرة المقبلة "ثلاث سنوات بحد أقصى"، لهذا مع زيادة عروض البيع الكبيرة التي ملأت أحياء المدن الرئيسة من جانب، ومن جانب آخر زيادة شواغر المساكن من جانب آخر، ستتضاعف الضغوط على الأسعار المتضخمة محليا للعقارات، وحتى على الإيجارات، وهو ما يجب أن يدركه الأفراد قبل غيرهم، وتوظيف كل ذلك في مفاوضاتهم سواء عند الشراء أو عند الاستئجار.

العامل السابع: الترقب الراهن لإقرار آليات الرسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن والمحافظات، الذي يعد في الوقت الراهن أهم العوامل وأثقلها وزنا، الذي سيسهم بخطى أسرع في تصحيح الأوضاع الخطيرة والتشوهات الكامنة داخل السوق العقارية، وليحد كثيرا من تفاقم سيطرة احتكار القلة على مساحات شاسعة من الأراضي البيضاء، تجاوزت نسب مساحاتها الخالية نصف مساحات كبرى المدن في البلاد، وهي المصدر الأول للأزمة العقارية والإسكانية التي يمر بها كل من الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء، وقد مضى على إعلان مجلس الوزراء عن إقرارها ما يقارب خمسة أشهر حتى تاريخه، بمعنى أنه لم يتبق على المهلة المعتادة لإصدار آلياتها سوى شهر واحد فقط "الفترة المعتادة لا تتجاوز ستة أشهر"، التي تتوافق مع توجيهات خادم الحرمين الشريفين بسرعة حل أزمة الإسكان في البلاد على وجه السرعة.

كل تلك العوامل الرئيسة ستكون لها آثار مباشرة في أداء السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، وهو الأمر الذي يجب أن يتنبه إليه الأفراد الطامحون في شراء مساكنهم أو حتى أراضيهم، وأن يتخذوا أعلى درجات الحيطة والحذر من التورط في أي قروض عقارية أو مديونيات طويلة الأجل مقابل شراء تلك الأصول العقارية المتضخمة سعريا، وكما بدأت المؤشرات الفعلية لأداء السوق العقارية في إظهاره، خاصة فيما يتعلق بانخفاض مستويات الأسعار، أن يتريثوا في الوقت الراهن، ولا يقدموا على تحمل تكاليف مديونيات هائلة مقابل شراء عقارات متهالكة سعريا.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجلت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الماضي انخفاضا بلغت نسبته 10.1 في المائة، متأثرا بالانخفاض الكبير في جانب صفقات التجاري، الذي انخفض خلال الأسبوع بنسبة 23.0 في المائة، متراجعا إلى أدنى من 1.5 مليار ريال، مقارنة 1.9 مليار ريال المسجلة خلال الأسبوع الأسبق، فيما جاءت نسبة التراجع في قيمة صفقات السكني أدنى بنحو 3.5 في المائة، مستقرة عند أقل من 3.6 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال الأسبوع الأسبق البالغ 3.7 مليار ريال "انظر أعلى الجزء الأيمن من الجدول رقم (1)".

وبالنظر إلى الأداء الأسبوعي لصفقات السوق العقارية منذ مطلع العام الجاري حتى تاريخه، يتأكد استمرار سيطرة الركود على مختلف تعاملات السوق، حيث سجل متوسط إجمالي الصفقات الأسبوعية لعام 2015 مزيدا من الانخفاض بنسبة 22.8 في المائة، لينخفض المتوسط الأسبوعي إلى أدنى من 7.1 مليار ريال، مقارنة بمتوسط الصفقات الأسبوعية لعام 2014 "متوسط 9.2 مليار ريال للأسبوع"، ونسبة انخفاض بنحو 15.5 في المائة مقارنة بمتوسط الصفقات الأسبوعية لعام 2013 "متوسط 8.4 مليار ريال للأسبوع". وشمل الانخفاض كلا من متوسطي صفقات القطاعين السكني والتجاري، اللذين انخفضا مقارنة بمتوسطات عام 2014 بنسبة 22.8 في المائة ونحو 23.0 في المائة على التوالي، كما سجلا انخفاضا مقارنة مع بمتوسطات عام 2013 بنسبة 13.9 في المائة ونحو 18.3 في المائة على التوالي "انظر أعلى الجزء الأيسر من الجدول رقم (1)".

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد عادت إلى الانخفاض بعد ارتفاعها الأسبوع الأسبق الذي تلا أربعة أسابيع متتالية من الانخفاض، لتنخفض بنهاية الأسبوع الماضي مكملة مسارها المتراجع بنسبة 4.2 في المائة، مستقرة عند 5070 عقارا مبيعا خلال الأسبوع، وطغى الانخفاض الأسبوعي على جميع أنواع العقارات السكنية باستثناء الأراضي الزراعية والبيوت السكنية، جاءت أكبر نسب الانخفاض في جانب الفلل السكنية التي انخفضت مبيعاتها بنسبة 26.1 في المائة، لتستقر أعدادها عند 34 فيلا سكنية، تلاها انخفاض مبيعات الشقق السكنية بنسبة 17.2 في المائة، لتستقر مبيعاتها الأسبوعية عند 333 شقة سكنية، ثم انخفاض مبيعات العمائر السكنية بنسبة 32.0 في المائة، لتستقر مبيعاتها الأسبوعية عند 34 عمارة سكنية، وأخيرا انخفاض مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 4.2 في المائة، لتستقر مبيعاتها الأسبوعية عند 4406 قطعة أرض سكنية، لبقية التفاصيل "انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1)".